Приветствую Вас, друзья!
Начался апрель 2021 года, весна в самом разгаре, а это значит, что эксплуатационным службам пора приступать к выполнению мероприятий по весеннему осмотру объектов недвижимости.
Напомню читателям, что периодические осмотры являются неотъемлемой часть эксплуатационного контроля технического состояния здания (сооружения). Главным нормативным документов в данном вопросе является СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (далее – СП 255), введённый 25 февраля 2017 года. В соответствии с п. 8.1 раздела 8 «Организационные основы эксплуатационного контроля» вышеуказанного документа, эксплуатационный контроль технического состояния зданий (сооружений) включает в себя общий мониторинг технического состояния здания (сооружения) с помощью системы общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций, осмотры здания (сооружения), технический мониторинг систем инженерно-технического обеспечения, обследования.
Существуют следующие типы осмотров: текущий, сезонный и внеочередной. В рамках настоящей статьи нас будут интересовать только сезонные осмотры, которые проводятся дважды в год и подразделяются на весенний и осенний осмотры. Как не трудно догадаться, один осмотр проводится весной, а второй – осенью. Поговорим подробнее о весеннем осмотре.
Согласно п. 8.2 СП 255, весенний общий осмотр проводят после таяния снега в целях выявления появившихся за зимний период повреждений элементов здания, систем инженерно-технического обеспечения, систем общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций. Также в процессе осмотра проверяется состояние элементов благоустройства территории, на которой расположен объект, а также примыкающей к объекту территории.
Каков же принципиальный смысл проведения весеннего осмотра? Любая эксплуатация (использование) объекта имеет главной целью реализацию поставленных собственником здания целей. А качественная реализация целей немыслима без полного и понятного представления о текущем состоянии объекта недвижимости, а также прогнозируемых расходов на его (объекта) содержание. Именно поэтому целью проведения весеннего осмотра является получение максимально актуальной (по состоянию на дату осмотра) информации об текущем состоянии здания/сооружения.
Весенний осмотр имеет очень важное значение в эксплуатации объекта недвижимости. В отличие от осеннего осмотра, которые имеет своей целью контроль качества выполненных за летний период работ по текущему ремонту здания (сооружения) и проверку готовности последнего к эксплуатации в зимних условиях, целью проведения весеннего осмотра является как подготовка программы (плана) аварийных и текущих ремонтов в тёплый период года, так и комплексной программы внеплановых и капитальных ремонтов на следующий год. Иными словами, именно данные весеннего осмотра используются при подготовке бюджета капитальных затрат, что является важнейшей составляющей прогнозируемости расходов на содержание объекта.
Отдельно хочу обратить ваше внимание на трактовку понятий. Некоторые специалисты, а также отдельные заказчики, путают понятия осмотр и обследование применительно к рассматриваемому нами вопросу и требуют от эксплуатационных компаний по факту окончания весеннего осмотра избыточный пакет документов. Хочу поставить точку над «i» в данном вопросе – весенний осмотр, по своей сути, является визуальным обследованием конструкций здания, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи с целью выявления повреждений (дефектов) по внешним признакам с их первичной фиксацией и измерением без специализированных средств инструментального контроля. В связи с этим никаких специальных мероприятий по инструментальному контролю технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем в весеннем осмотре не предусматривается. Далее, если в результате весеннего осмотра выявлены недостатки (дефекты) в состоянии инженерных конструкций, конструктивных элементов или инженерных систем, составляется план устранения выявленных замечаний, включающий в себя обследования с привлечением специализированных организаций согласно условиям п. 3.5 и п. 4.1 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Я не просто так обратил ваше внимание на вышеуказанный ГОСТ: несмотря на то, что данный документ содержит правила обследования зданий и сооружений, он содержит много важной и полезной информации относительно того, в каких случаях и каким образом осуществлять мониторинг конструктивных элементов и инженерных систем объектов капительного строительства. Учитывая изложенное, этот действующий национальный стандарт будет для вас весьма полезен при планировании и осуществлении мероприятий по планированию, организации, а также контролю обследования и мониторинга технического состояния объектов недвижимости.
Вернёмся к весеннему осмотру. Для чего он нужен и какими документами регламентируется, мы разобрались. Далее я приведу примерный перечень того, что необходимо осмотреть при проведении весеннего осмотра. Это весьма обобщённый список, который для каждого конкретного объекта необходимо актуализировать – весьма вероятно, что у вас не будет, например, велопарковок, компактора и подземного паркинга. Зато будет ДГУ и плавательный бассейн. Так что подходим взвешенно и обдуманно.
Итак, что необходимо осмотреть:
- Внешний вид здания
- Фасад
- Окна
- Двери
- Крыша и водосточные системы
- Архитектурная подсветка фасада
- Прилегающая территория
- Асфальтовое покрытие территории
- Система освещения прилегающей территории
- Бордюры, тротуары, пешеходные дорожки
- Велопарковки
- Крышки колодцев
- Дренажные решётки
- Газоны и зелёные насаждения
- Адресные световые указатели
- Флагштоки и флаги
- Уличные места для курения
- Урны
- Мусорные контейнеры и компакторы
- Ограждение объекта
- Входная группа и места общего пользования
- Входная группа
- Грязезадерживающие покрытия
- Сменные ковровые покрытия
- Полы
- Освещение входной группы и мест общего пользования
- Мебель и оборудование входных групп и мест общего пользования
- Ресепшн здания
- Система навигации и информационные таблички
- Лифты/эскалаторы/траволаторы
- Санузлы
- Офис управляющей компании
- Переговорные комнаты
- Коворкинг-модули
- Эвакуационные лестницы и выходы
- Технические помещения
- Помещение диспетчерской
- Венткамеры
- Электрощитовые
- Кроссовые комнаты
- Слаботочные ниши
- Помещение ИБП
- ГРЩ
- ИТП или ЦТП
- Помещение аварийного сброса теплоносителя
- Жироуловитель
- Водозаборное устройство (узел)
- Пожарная насосная станция
- Помещения для персонала
- Двери и окна
- Отделка помещения
- Мебель и оборудование
- Освещение и электрооборудование
- Сантехнические приборы и устройства
- Электрооборудование
- Паркинг
- Разметка
- Покрытие
- Указатели парковочных мест
- Навигация и знаки
- Освещение подземной парковки
- Водоприёмные решётки и приямки
- Лежачие полицейские
- Ворота и шлагбаумы
Осмотр проводится комиссионно, как правило несколькими специалистами по различным направлениям эксплуатации. В роли председателя комиссии, в зависимости от структуры организации и класса объекта, может фигурировать управляющий, руководитель службы эксплуатации или технический директор.
В процессе проведения мероприятия создаётся перечень выявленных дефектов с рекомендуемыми мерами по их устранению и предварительными объёмами восстановительных работ. Указанные данные вносятся в соответствующий акт (образец прилагается), по итогам утверждения которого и подготавливается программа по текущему и капитальному ремонтам объекта недвижимости.
Друзья, статья подошла к концу. Если у вас возникли вопросы, пишите комментарии, на vy@telluma.ru или звоните!
Скачать образец акта весеннего осмотра вы можете по ссылке.
Искренне Ваш
Владимир Якимов
