Знаете ли Вы, как эффективно управлять бизнес-центром, торговым комплексом или собственным загородным домом? Как сделать так, чтобы ваш объект содержался в чистоте, а инженерные системы были исправными? Как минимизировать расходы на эксплуатацию недвижимости и долгие годы извлекать коммерческую прибыль от сдачи здания в аренду? Как делегировать управление объектом профессионалам, а самому наслаждаться жизнью, получая пассивный доход?

Если затронутые вопросы показались Вам интересными и актуальными – добро пожаловать на TELLUMA!

Эксплуатация и содержание

У многих людей при упоминании словосочетания «Управление недвижимостью» возникают стойкие ассоциации с понятием «эксплуатация», весьма широко распространённом в нашей стране в уже отдалённом прошлом. В эпоху государственной собственности на объекты недвижимости, под эксплуатацией, как правило, понимался комплекс мероприятий по управлению объектом (без извлечения коммерческой выгоды), техническому обслуживанию существующего инженерного оборудования, ремонту различной степени сложности, уборке внутренних помещений объекта и благоустройству территории.

С современной точки зрения, понятие «эксплуатация»  – это неотъемлемая составляющая функционирования любого объекта недвижимостью, но синонимом «управления» оно уже не является. 

Слово «эксплуатация» происходит от французского «exploitation», что в переводе означает «пользование», «извлечение пользы». Пользу от работы объекта, помимо собственников, извлекают различные потребители — арендаторы и их сотрудники, гости комплекса, покупатели, клиенты и др. Все они пользуются недвижимостью (объектом), иначе говоря – эксплуатируют.

Таким образом, эксплуатация — это использование объекта недвижимости в течение всего срока службы. При этом, разумеется, конечные пользователи ожидают постоянства (неизменности) характеристик объекта с течением времени. Но мы с вами знаем, что «ничто не вечно под луной» — всё в этом мире имеет свойство стареть и терять свои первоначальные (исходные) качества. Объекты недвижимости, конечно, не исключение. Любой, даже самый совершенный объект, без ежедневной технической поддержки очень быстро придёт в упадок.

По моему личному опыту, мало кто представляет, ценой каких усилий содержится высококлассный объект. Помимо значительных финансовых затрат, это ежедневный труд десятков специалистов, обеспечивающих чистоту и благоустройство территории, работоспособность инженерных систем, снабжение объекта коммунальными ресурсами и др. Эти люди и выполняют работы, направленные на обеспечение непрерывного функционирования объекта – осуществляют его содержание.

Содержание – комплекс мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту, направленный на поддержание объекта недвижимости в надлежащем (исправном) состоянии.

Итак, мы разобрались с понятиями «эксплуатация» и «содержание» и переходим непосредственно к понятию «Управления недвижимостью».

Управление недвижимостью. Основополагающие функции

Коллеги, так что же такое управление недвижимостью? Каковы её цели?

Управление недвижимостью – это комплекс мероприятий по администрированию всех существующих сервисов, связанных с объектом:

— управление маркетингом объекта;

— управление пользованием объекта;

— обеспечение надлежащего содержания объекта;

— обеспечение снабжения объекта коммунальными ресурсами;

— обеспечение безопасности объекта;

— управление доходностью объекта;

— реализация целей собственников объекта;

— обеспечение эффективного взаимодействия с государственными надзорными органами.

Главная цель управления недвижимостью – это достижение оптимального (максимально эффективного) результата от владения, распоряжения, использования и содержания объекта управления (здания, комплекса и др.).

Достижение целей собственника по использованию объекта недвижимости – первая основополагающая функция управления объектом недвижимости. Она называется «управление пользованием».

Поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию состоянии — вторая основополагающая функция управления. Она называется «управление содержанием».

Делегирование управления объектом

Собственник объекта недвижимости действующим законодательством наделен как правом собственности, так и ответственностью за надлежащее содержание объекта.  Очевидно, что первостепенной задачей собственника является получение коммерческой прибыли от функционирования объекта, а ответственность за его содержание зачастую рассматривается как нежелательный побочный эффект.

И в такой ситуации собственники прибегают к совершенно законному способу делегирования ответственности – заключают договор управления (договор возмездного оказания услуг) со специализированной организацией (Управляющей компанией — УК), в соответствии с которым Заказчик (собственник) привлекает Исполнителя (УК) для обеспечения надлежащего содержания, эксплуатации, ремонта и технического обслуживания объекта.

Иными словами, собственник делегирует управляющей компании свои права и обязанностями для реализации целевого использования объекта в соответствии с его (собственника) видением. С момента вступления в силу договора управления собственник и управляющая компания несут субсидиарную (от лат. subsidiarus — вспомогательный) ответственность. Иными словами, управляющая компания теперь также несёт ответственность перед государственными надзорными органами – как административную, так и уголовную.

Что происходит в дальнейшем? Оперативное управление объектом недвижимости осуществляет управляющая компания, а собственник, как правило, оставляет за собой надзорные и контролирующие функции.

Уровни управления объектом

Выработка стратегии развития и контроль оперативного управления – удел собственника. Управляющая компания, в свою очередь, реализует достижение целей собственника.

Существует два основных уровня управления объектом недвижимости:

• Генеральный уровень управления — управление всеми сервисами объекта недвижимости  («под ключ) силами Управляющей компании по договору управления (Property Management).
• Привлечение генерального подрядчика (оператора управления). В этом случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, а остальные сервисы и их администрирование переданы управляющей организации — Facility Management. Управляющая компания выполняет все работы своими силами, а для проведения отдельный видов работ привлекает узкопрофильные (специализированные) подрядные организации. В этом случае договор управления реализуется как договор на обслуживание объекта недвижимости.

Коллеги, на этом вводная статья подошла к концу. Пишите Ваши вопросы и пожелания на электронный адрес vy@telluma.ru

Искренне Ваш

Владимир Якимов