Приветствую Вас, дорогие читатели!
Эффективно содержать объект недвижимости непросто. Однако выполняя своевременные мероприятия по комплексному техническому обслуживанию, вполне реально.
Предлагаю в настоящей статье разобраться со следующими вопросами:
— что такое техническое обслуживание?
— для чего необходимо обслуживать инженерное оборудование?
— какие виды технического обслуживания существуют?
В статье про цели и задачи управления недвижимостью я писал о том, что любой объект недвижимости, находящийся в эксплуатации (от загородного дома до бизнес-парка), нуждается в постоянном надзоре и технической поддержке.
Введённое в эксплуатацию здание с новым инженерным оборудованием обладает определёнными характеристиками (качествами), позволяющими удовлетворять потребности владельцев и конечных пользователей – арендаторов, что даёт возможность генерировать прибыль от использования здания. К сожалению, со временем характеристики здания начинают ухудшаться – приходит в упадок наружная и внутренняя отделка, теряют первоначальные эксплуатационные свойства ограждающие конструкции, установленное инженерное оборудование вырабатывает заложенный производителем ресурс. Начинают происходить аварийные ситуации, препятствующие эффективному и бесперебойному использованию объекта.
Далее ситуация неизбежно осложняется до необходимости выполнения незапланированного дорогостоящего ремонта или замены оборудования. Финансовая нагрузка на собственников объекта возрастает, а прибыль от его использования неизбежно (и значительно) снижается. Положение ухудшают неизбежные конфликты с арендаторами вплоть до освобождения коммерческих площадей с невозможностью сдать их в аренду в ближайшей перспективе. Значительно падает экономическая эффективность функционирования объекта недвижимости. Как следствие – не достигаются поставленные собственниками цели и задачи по использованию объекта.
Для сохранения изначальных характеристик (качеств) объекта и существует комплекс специальных организационно-технических мероприятий, направленных на восстановление и поддержание этих характеристик – система планово-предупредительного ремонта (ППР).
Разработанная ещё в СССР система (ППР) предназначалась для производственных зданий и сооружений, однако существовал и её аналог для гражданских объектов — система технического обслуживания и ремонта гражданских зданий (ТОиР).
Следует отметить, что системы весьма сходны по сути – в их основе лежит перечень мероприятий (работ, операций), которые заранее запланированы и обязательны к исполнению в части сроков и объёмов проведения на инженерных системах и конструктивных элементах здания. В свою очередь, основой систем являются разработанные производителями инженерного оборудования и конструктивных элементов регламенты технического обслуживания и ремонта, а также требования различных нормативов и законодательных актов.
Замечу, что в системах есть отличия. В чем они заключаются? Постараюсь объяснить простым и понятным языком.
Система ППР не предусматривает изменение функционального назначения объекта в течение всего срока его службы, даты капитальных ремонтов (как и текущих), назначаются изначально в процессе ввода объекта в эксплуатацию. В периоды между капитальными и текущими ремонтами выполняется техническое обслуживание инженерного оборудования. Все работы планируются в определённой последовательности в соответствии с требованиями проектной и нормативно-технической документации.
Система ППР хорошо продумана и при надлежащем исполнении весьма эффективна, правда с одним «но»: она хороша для заводов, промышленных предприятий и других крупных производственных объектов, годами работающих в условиях неизменности функционального назначения и, как правило, с непрерывным производственным циклом.
ТОиР изначально предназначалась для гражданских объектов и является гораздо более гибкой системой в сравнении с ППР. ТОиР включает в себя две подсистемы: систему технического обслуживания (ТО) и систему ремонтов (РО). Подсистема ТО используется для постоянного (ежедневного) поддержания качественных параметров объекта, а РО – для восстановления номинальных качеств (характеристик) инженерных систем зданий по мере их износа.
На практике подсистемы работают одновременно, при этом зачастую используются основные принципы ППР для оптимизации сроков проведения ремонтных работ. Изюминка системы кроется в её гибкости. Система ТОиР может с одинаковым успехом использоваться как на малых, так и на больших объектах, в зданиях различного функционального назначения: в бизнес-центрах, гостиницах, развлекательных учреждениях и др. Также эту систему проще адаптировать под различные виды затрат и размеры бюджета содержания объекта.
В обеих системах можно выделить три основных метода обслуживания:
— по отказу (встречное обслуживание) – системы эксплуатируются до наступления аварийного состояния (невозможности дальнейшей работы);
— по максимальному ресурсу (профилактическое обслуживание) – системы обслуживаются в соответствии с разработанным и утверждённым планом, привязанным к заложенному производителем ресурсу инженерного оборудования и конструктивных элементов;
— по техническому состоянию (предупредительное обслуживание) – плановое обслуживание с планированием мероприятий с привязкой к фактическому состоянию элементов инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий.
Безусловно, у каждого метода есть свои достоинства и недостатки. Рассмотрим их подробнее.
- По отказу – встречное обслуживание
Достоинства: низкая стоимость содержания объекта в ближайшей перспективе.
Недостатки:
— невозможность достоверного прогнозирования отказов и аварий;
— неоптимальное использование ресурсов, необходимых для работы оборудования;
— значительное снижение ресурса оборудования;
— увеличение стоимости содержания объекта в среднесрочной и долгосрочной перспективе;
— простои оборудования (поставка запасных частей, ремонт).
- По максимальному ресурсу — профилактическое обслуживание
Достоинства:
— обеспечение нормативных сроков работы оборудования;
— оптимизация потребления коммунальных ресурсов;
— минимизация внештатных ситуаций (отказов).
Недостатки:
— фактические сроки использования оборудования могут быть меньше заложенного производителем ресурса;
— необходимость инвестиций для привлечения высококвалифицированного персонала и приобретения программного обеспечения и специализированного оборудования;
— сохранение вероятности отказов и аварий.
- По техническому состоянию (предупредительное обслуживание)
Достоинства:
— снижение потребления ресурсов;
— максимально возможные сроки эксплуатации инженерного оборудования;
— минимальная вероятность отказов и аварий.
Недостатки:
— необходимость привлечения высококвалифицированного персонала;
— необходимость инвестиций в специализированное диагностическое оборудование;
— необходимость инвестиций в информационные технологии.
Выбор метода обслуживания зависит от функционального назначения объекта и реальных целей и задач, поставленных собственником.
Завод или предприятие непрерывного производственного цикла с перспективой повышения капитализации, очевидно нуждается в профилактическом или предупредительном обслуживании, так как указанные методы обеспечивают в долгосрочной перспективе максимальные сроки службы инженерного оборудования в сочетании минимальной вероятностью серьёзных отказов и, как следствие, простоев и потери прибыли.
Небольшое здание (объект) с туманными долгосрочными перспективами, но необходимостью извлечения прибыли как в настоящее время, так и в ближайшей перспективе, экономически выгодно для собственника обслуживать по методу «встречное обслуживание». Правда, с одной оговоркой – необходимо быть готовым к плохо предсказуемым отказам и авариям, а также значительным финансовым расходам по устранению их последствий. На практике при значительном остаточном ресурсе оборудования вполне реально продолжительное время (в отдельных случаях, годами) извлекать прибыль без каких-либо значительных финансовых вложений в техническое обслуживание и ремонт.
Техническое обслуживание (ТО) – это симбиоз синхронических мероприятий по поддержанию инженерного оборудования в надлежащем техническом состоянии (исправности) при эксплуатации. Техническое обслуживание состоит из следующих базовых работ:
- Диагностика и контроль технического состояния оборудования/конструкций объекта визуальным, органолептическим или инструментальным методами;
- Поддержание оборудования в надлежащем техническом состоянии (исправности);
- Базовые инструментальные операции (регулировка, смазка, протяжка, чистка) в целях минимизации износа оборудования и устранения мелких повреждений;
- Периодическая оценка технического состояния оборудования (диагностика) с целью прогнозирования (уточнения) последующих сроков проведения обслуживания и ремонтов.
Как выше уже отмечалось, при выполнении технического обслуживания выполняются диагностические работы, в процессе которых выявляются неисправности и дефекты оборудования и конструктивных элементов. Если выявленную аномалию не представляется устранить непосредственно при выполнении ТО, то дефекты и неисправности заносятся в план перспективных ремонтов.
Ежегодно, по результатам технического обслуживания и осмотров оборудования, составляется план ремонта и график технического обслуживания с уточнением объёмов, сроков и стоимости проведения работ.
Все результаты проведённых работ и ремонтов отражаются в эксплуатационной документации при формировании следующих планов технического и ремонтного обслуживания. 
Следует отметить, что планирование ремонтов осуществляется на основании следующих данных:
— данные о межремонтных периодах и сроках замены конструктивных элементов, узлов и элементов инженерного оборудования, заявленные производителями изделий/комлпектующих/конструктивных элементов;
— техническое состояние инженерных систем (физический и моральный износ);
— технико-экономические показатели конструктивных элементов и инженерных систем объекта;
— информация о инновационных технологиях и перспективных решениях, применимых к объекту недвижимости;
Текущий ремонт – это минимальный по объёму вид ремонта, целью которого является ликвидация мелких неисправностей и повреждений и обеспечение работы оборудования до следующего планового ремонта.
Капитальный ремонт связан с временным выводом оборудования/конструктивного элемента из эксплуатации и является комплексом мероприятий по устранению физического и морального износа. Замечу, что при капитальном ремонте не предусматривается изменения технико-экономических показателей здания – производится необходимая замена отдельных конструктивных элементов и/или комплектующих оборудования и сетей инженерных систем.
Капитальный ремонт оборудования проводится в сроки, установленные в технической документации производителя оборудования (завода-изготовителя). Ремонт оборудования осуществляется также по мере необходимости с учётом результатов осмотров и проведённых диагностических мероприятий.
Разумеется, периодичность ремонтов может быть изменена исходя из фактического состояния оборудования или конструктивного элемента. Внеочередные ремонты выполняются в случае отказа (аварии) оборудования или конструктивного элемента, а также после исчерпания их механического ресурса.
Искренне Ваш
Владимир Якимов
