Друзья, рад Вас снова приветствовать на страницах Telluma!
По правде сказать, я давно планировал начать рассмотрение вопросов, связанных с техническим обслуживанием инженерного оборудования (ТО), но банально не хватало времени.
И вот, наконец, рад Вам представить пилотную статью раздела «Инструкции по техническому обслуживанию». Почему именно инструкции и для чего они нужны?
Я неоднократно убеждался на практике в простой истине: чтобы сделать что-то действительно качественно, необходимо совершенно чётко представлять себе порядок и последовательность действий при реализации поставленной задачи. Есть задача – фрагментируй её на несколько действий (операций), определи последовательность выполнения работ, поставь критерии качества для каждого этапа, действуй. Этого вполне достаточно, если работу выполняешь лично ты, но не эффективно, когда ты поручаешь её кому-то другому.
В статье, посвящённой Стандарту содержания недвижимости, я писал о том, как важно для компании наличие жёстких стандартов в сочетании с их неукоснительным соблюдением.
Касаемо эксплуатации инженерного оборудования могу сказать, что все операции по техническому обслуживанию необходимо стандартизировать в обязательном порядке. Причины очень просты – зачастую одно и то же оборудование обслуживают разные специалисты (например, из разных дежурных смен) или у Вас в компании несколько специалистов, которые курсируют по объектам. И, поверьте, разные люди будут выполнять обслуживание по-разному.
Когда меня просят меня выявить причины недовольства заказчиков результатами оказанных услуг, я неизменно сталкиваюсь с главной проблемой — «плавающим» качеством. И в 99 % случаев это означает, что в компании не внедрены чёткие и однозначные инструкции по оказанию услуг. Безусловно, от уровня профессионализма персонала очень многое зависит, но не будем забывать, что сотрудники не обязаны угадывать Ваши мысли – они должны чётко выполнять свою работу в соответствии с Вашими требованиями, которые обрели форму стандартов в виде регламентов и инструкций. И вот тут то и начинается самое веселье – руководителям разных уровней просто лень (или не хватает компетенции) разработать вменяемые документы, а потом они жалуются на свой персонал, на потерю заказчиков, упущенные контракты и сетуют на отсутствие грамотных специалистов на рынке труда.
Не будем повторять чужих ошибок – разработаем и внедрим необходимые регламенты. Инструкции являются очень важными и нужными документами, которые позволят Вам обеспечить неизменное качество оказания услуг на всех Ваших объектах, а заодно и обеспечить конкурентное преимущество перед теми, кто к данному вопросу отнесся недостаточно несерьёзно.
Типовой конвектор «БРИЗ»
Сегодня поговорим об обслуживании внутрипольных конвекторов «БРИЗ» производства Кимрского завода теплового оборудования «РАДИАТОР». Я расскажу про порядок и последовательность выполнения операций по их техническому обслуживанию, а если Вам необходима сама инструкция, прошу написать мне на почту.
Вероятно, у многих возникнет вопрос: для чего обслуживать отопительные приборы вообще?
Ответ прост: с целью подтверждения их работоспособности, для контроля за возможными утечками воды, с целью поддержания конвекторов в чистоте. Описанная последовательность действий характерна для оборудования, установленного в здании класса «А». Но даже если Ваш объект ниже классом, я настоятельно рекомендую обслуживать приборы точно также: обезопасьте себя от внештатных ситуаций и от возможных претензий со стороны заказчиков, держите максимально высокую планку качества.
Итак, отопительный прибор «Бриз» представляет собой встраиваемый в пол конвектор. Применяется для отопления помещений, имеющих высокие окна или стеклянные стены. Работает прибор по принципу пассивной тепловой завесы от ниспадающих потоков холодного воздуха и предотвращает запотевание окон. Конвекторы полностью встроены в структуру пола (в специальную технологическую нишу), видимой является лишь декоративная решётка из анодированного алюминиевого профиля.
Техническое обслуживание состоит из следующих основных операций: демонтаж декоративной решётки, влажная уборка ниши, сухая уборка теплообменника, контрольные мероприятия. Отдельным пунктом стоят действия в случае выявления дефектов.
Поговорим обо всём по порядку. Демонтаж декоративной решётки никаких сложностей не представляет, необходимо лишь делать это аккуратно: решётка вынимается из направляющих и откладывается в сторону, при демонтаже необходимо не допускать перекоса секций в направляющих и не следует прилагать значительных усилий. Рекомендую отложить решётку на безопасное расстояние от места производства работ и разложить её на полу ровно. Не следует складывать или скручивать решётку: Вы можете повредить решётку, наступив на неё ногой.
После демонтажа решётки приступаем к влажной уборке конвекторной ниши. Для этих целей используем ветошь, предварительно смоченную в ведре с водой. Много воды не нужно, не ленитесь отжимать тряпку перед уборкой ниши. Влажная уборка сводится к протирке не занятого конвектором свободного пространства ниши: протрите стены и пол, направляющие, трубопроводы, регулирующую арматуру, теплообменник. В процессе работы соблюдайте аккуратность: не давите сверху на теплообменник, не прилагайте вертикальную нагрузку к трубам. Такие действия могут повредить оборудование.
Далее приступаем к сухой уборке теплообменника. Для этого следует воспользоваться обычным хозяйственным пылесосом, насадку можете использовать на Ваш выбор. Медленно и неспешно ведите насадку по поверхности теплообменника, стараясь охватить всю площадь изделия. Если Ваш пылесос достаточно мощный, вся пыль с рёбер теплообменника будет удалена.
Завершив уборку, приступаем к контрольным мероприятиям. Визуально проверьте отопительный прибор на наличие утечек. Оцените эффективность работы прибора: оценка может производиться по принципу «греет/не греет», но разумно использовать пирометр. Оцените состояние регулирующей арматуры, установленной на подающем и обратном трубопроводах — она должна быть исправна и не иметь следов утечек воды.
На этом техническое обслуживание можно считать завершённым. Если в процессе проведения работ дефектов не выявлено, собираем весь инвентарь и устанавливаем декоративную решётку на место. Подумайте над тем, каким образом зафиксировать, что отопительный прибор обслужен. Я рекомендую Вам помещать на дно конвекторной ниши наклейку с указанием инвентарного номера конвектора и даты проведения ТО – это весьма наглядно и Вы никогда не перепутаете обслуженный прибор с необслуженным.
А что делать, если в результате осмотра выявлены дефекты? Лицо, выполняющее работы по техническому обслуживанию, обязано сообщить дежурному диспетчеру следующую информацию:
— номер этажа;
— наименование помещения;
— тип отопительного прибора и его инвентарный номер (да-да, с той самой наклейки).
Далее следует перекрыть циркуляцию воды в отопительном приборе, проследовать в диспетчерскую и сделать соответствующую запись в оперативном журнале, а также сообщить информацию ответственному инженеру по направлению.
В завершении статьи коснусь того, что вполне может случиться, но в инструкции не отражено. Возможно, что перекрыть дефектный отопительный прибор арматурой, расположенной в конвекторной ниши, не удастся в силу её неисправности. Если такая ситуация произойдёт, единственным выходом будет приостановить циркуляцию теплоносителя в целой группе отопительных приборов с распределительной гребёнки. Однако такой вариант я осмысленно не стал описывать в инструкции, так как работы по обслуживанию отопительных приборов, как правило, выполняются в ночное время силами дежурной смены широкопрофильных технических специалистов весьма средней квалификации. Такой сотрудник может запросто «закрутить» гребёнку, никому ничего не сказать и оставить целую группу конвекторов отключёнными до утра. Нетрудно догадаться, что такое решение в зимний период может привести к разморозке нескольких отопительных приборов с сопутствующим материальным ущербом.
Поэтому гораздо безопаснее приостановить развитие аварийной ситуации, зафиксировать дефект и сообщить ИТР о факте произошедшего. Как поступать дальше, Вам необходимо определиться самостоятельно: если в дежурной смене присутствуют квалифицированные специалисты и есть всё необходимое для ремонта, можно устранить дефект незамедлительно. Если ряд факторов не позволяет это сделать, но работы можно отложить до утра – лучше сделать именно так. Подумайте, как Вам свести риски к минимуму.
Если у Вас возникли вопросы, пишите мне на почту.
До встречи на Telluma!
Искренне Ваш
Владимир Якимов
