Приветствую Вас, коллеги!
Позволю задать себе достаточно простой вопрос: есть ли у Вашего персонала понимание, что такое чрезвычайная ситуация на объекте и каким образом действовать при возникновении таковой?
Вопрос отнюдь не праздный – если Вы хотите добиться успеха, именно способность быстро и эффективно действовать в условиях чрезвычайной ситуации должна стать визитной карточкой Вашей компании.
Когда на объекте порядок и нет особенных проблем, Вам может показаться, что всё под контролем. Однако это всего лишь иллюзия. На моей памяти, как я, так и мои коллеги попадали в условия, действовать в которых мы были совершенно не готовы по целому ряду причин, главная из которых – отсутствие понимания, что необходимо предпринять и в какой последовательности.
Умудрённые жизненным опытом специалисты понимают истинную цену профилактическим тренировкам и всевозможным учениям, однако прежде чем тренировать сотрудников, необходимо совершенно чётко разъяснить им, что есть чрезвычайная ситуация и каковы её основные признаки.
Дело в том, что все люди разные, с разным пониманием, казалось бы, абсолютно очевидных вещей. В жизни лишь немногие ситуации (например, пожар) воспринимаются людьми однозначно. В отношении других нештатных ситуаций на объектах наблюдаются трактовки от «ничего не случилось» до «само по себе рассосётся».
Напомню, что Вы, как руководитель, видите ситуацию с высоты «птичьего полёта», в то время, как дежурный техник видит её с «уровня земли». Винить его за то, что его точка зрения на множество вопросов, связанных с эксплуатацией и содержанием комплекса (объекта), не совпадает с Вашей — всё равно, что ругать ребёнка за то, что он не понимает высшей математики.
Поскольку «переселить» Ваше сознание в умы подчинённых не представляется возможным, единственным разумным решением мне видится стандартизация признаков чрезвычайной ситуации на объекте. Именно об этом и пойдёт речь далее.
Отмечу, что в данной статье я не ставлю целей описать порядок действий персонала при всех возможных чрезвычайных ситуациях – это тема для полутора десятков соответствующих алгоритмов и инструкций. Главное сейчас, пожалуй, сформулировать, что такое чрезвычайная ситуация и максимально подробно описать её признаки.
Чрезвычайное происшествие (ситуация)
Итак, рассмотрим перечень ситуаций, которые я предлагаю считать Чрезвычайными на любом объекте. Под каждым пунктом будет дан комментарий, по каким причинам эти события всё же следует считать чрезвычайными ситуациями.
- Любое локальное задымление, возгорание или пожар, угроза возникновения таковых на территории объекта, внутри зданий и помещений, на территории, прилегающей непосредственно к объекту.
Комментарий: ни для кого не секрет, что именно пожары представляют самую серьёзную угрозу для объекта недвижимости и, как правило, имеют самые ужасающие последствия в виде причинения вреда здоровью людей и их гибели. Именно поэтому в данном случае необходимо быть особенно бдительным.
- Любые протечки трубопроводов (отопление, водоснабжение, холодоснабжение и т.д.) или строительных конструкций, угроза возникновения таковых.
Комментарий: указанные неисправности могут привести к весьма неприятным последствиям в виде приостановки деятельности объекта и материальному ущербу, а в отдельных случаях – нанесению вреда здоровью людей.
- Любые случаи выхода из строя инженерного оборудования, систем, механизмов или транспорта (на территории объекта, внутри зданий и помещений, на территории, прилегающей непосредственно к объекту), угрожающие жизни, здоровью людей или состоянию здания и оборудования, а также угроза выхода из строя такого оборудования (включая, но не ограничиваясь угрозой отключения электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, холодоснабжения, пожаро-охранных систем и т.д.)
Комментарий: причины в целом аналогичны п. 2. Здоровье и безопасность людей должны цениться превыше всего.
- Любые случае выхода из строя инженерного оборудования, нарушения строительных конструкций, иные происшествия, ухудшающие нормальный рабочий режим (или угрожающие таким ухудшением) Арендаторов, посетителей, сотрудников УК, сотрудников подрядных компаний, в том числе приведшие к:
— любому перерыву в работе станции и устройств пожарной сигнализации и оповещения;
— любому перерыву в работе систем противодымной вентиляции и подпора воздуха;
— более чем одному ложному срабатыванию системы пожарной сигнализации в течение 24 часов;
— перерыву в работе систем электроснабжения более чем на 1 минуту или более чем один скачок напряжения в течение 24 часов;
— любой неработоспособности аварийных дизель-генераторов и/или систем UPS;
— отрыву, падению, смещению относительно нормального положения каких-либо конструкций здания;
— перерыву в работе систем телефонии более чем на 1 минуту;
— любому перерыву в работе оборудования охранной сигнализации и видеонаблюдения;
— остановке или перебоям в работе лифтового оборудования, длящимся более 30 минут;
— необходимости эвакуации людей из лифта;
— нарушению нормальных климатических условий в каких-либо помещениях более чем на 1 час;
— прекращению или задержке более чем на 15 минут доступа сотрудников и посетителей Арендаторов на территорию объекта и/или в помещения;
— неработоспособности, отключению, выходу из строя более 10% состава оборудования любой инженерной системы (отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, электрика, противопожарные системы, слаботочные системы и т.д.);
— любой неработоспособности BMS, влияющей на скорость реагирования на аварийные ситуации и нарушающие контроль и управляемость оборудования.
Комментарий: описанные случаи сами по себе могут не причинить никакого вреда объекту и людям (за исключением отрыва, падения и смещения строительных конструкций), однако они в значительной степени снижают как потенциальную безопасность объекта, так и эффективность возможных компенсационных мер со стороны управляющей компании в случае развития какой-либо нештатной ситуации.
- Любые несчастные случаи и травмы штатного персонала управляющей компании, персонала Собственника объекта, Арендаторов, подрядчиков, посетителей и иных лиц, находящихся на территории объекта.
Комментарий: травмированные люди требуют незамедлительной помощи. Помимо этого, необходимо в срочном порядке принять необходимые меры в отношении факторов, которые привели к травмированию людей.
- Любые случаи нездоровья собственного персонала управляющей компании, персонала Собственника объекта, Арендаторов, подрядчиков, посетителей и иных лиц, находящихся на территории объекта.
Комментарий: причинами нездоровья людей могут быть совершенно разные заболевания, и человек, почувствовавший недомогание, может просто не знать о том, что ему угрожает реальная опасность. Будем бдительными – незамедлительно вызовем скорую медицинскую помощь и обеспечим человеку максимально комфортные условия до приезда врачей.
- Взрыв или угроза такового на территории объекта или в непосредственной близости от него.
Комментарий: коллеги, Вы прекрасно представляете, что такое современный терроризм и насколько ужасающие могут быть последствия любых террористических актов. Не забываем и о возможности техногенных катастроф.
- Несанкционированное проникновение на объект или угроза такового.
Комментарий: возможны разные сценарии развития событий – от грабежа до захвата заложников. Не стоит недооценивать людей.
- Несанкционированные митинги, шествия и иные выступления массового характера на территории или вблизи территории объекта.
Комментарий: несанкционированные митинги и шествия могут запросто перерасти в погромы. Или поджоги. Или любые насильственные действия, на которые хватит смелости и фантазии у толпы.
- Любые противоправные действия на территории объекта или вблизи территории объекта.
Комментарий: весьма вероятные последствия предыдущего пункта, если следовать негативному сценарию.
- Перебои и существенные ухудшения в работе подрядных организаций, влияющие на нормальный режим работы Арендаторов, в том числе:
— нарушения охранного режима, повлиявшие на безопасную обстановку на объекте;
— нарушение режимов и качества уборки, приведшие к претензии со стороны Заказчика;
— нарушение любым подрядчиком планового режима работ, что существенно повлияло на нормальное функционирование объекта или вызвало претензию со стороны Заказчика;
— любое одностороннее прекращение предоставления услуг подрядчиком.
Комментарий: все перечисленные факторы негативно сказываются на комфорте Арендаторов и могут стать причиной перебоев в функционировании объекта, а как следствие – к штрафным санкциям в отношении управляющей компании, что совершенно недопустимо.
- Любые дорожно-транспортные происшествия на территории объекта или за его пределами, если последнее влияет на нормальное функционирование объекта.
Комментарий: любые происшествия, ставящие под угрозу нормальное функционирование объекта – априори чрезвычайная ситуация.
- Предписание со стороны любого городского контролирующего органа, касающееся объекта.
Комментарий: предписание любого городского контролирующего органа – реакция на выявленное (с точки зрения этого органа) нарушение. В качестве последствий возможно наложение колоссального штрафа. Однако зачастую неприятных последствий можно вполне избежать, если отреагировать оперативно.
- Любая официальная претензия со стороны Заказчика полученная по телефону, либо по электронной почте, либо официальным письмом.
Комментарий: найти хороший подряд тяжело, потерять в наше время – элементарно. Если у заказчика есть претензии к Вашей работе на объекте, её необходимо максимально оперативно рассмотреть, устранить причины, если это возможно, и сделать всё необходимое, для того чтобы избежать репутационных издержек или штрафных санкций.
- Иные угрозы нанесения ущерба людям, зданию, оборудованию, транспорту.
Комментарий: любые угрозы осуществления противоправных действий представляют собой значительную опасность – в наше время количество психопатов чрезвычайно велико.
- Любые происшествия, потребовавшие эвакуации людей из здания или любой его части или с территории объекта, или любой его части.
Комментарий: напрямую связано с приостановлением деятельности объекта недвижимости и потенциальной угрозе безопасности людей.
- Природные Катаклизмы или угроза таковых.
Комментарий: напрямую связано с безопасностью людей.
- Любые незапланированные (необходимость в которых возникла внезапно и не была согласована ранее в должном порядке) строительные, монтажные, демонтажные и иные потенциально опасные работы, проводимые на объекте или на прилегающей к зданию территории, в том числе, но не ограничиваясь огневыми работами, раскопками, перемещением крупногабаритных предметов и т.д.
Комментарий: описанные работы в большинстве своём несут те или иные ограничения для функционирования бизнес-центра. Они могут быть весьма раздражающими, о них необходимо заранее предупреждать. Арендаторов никогда не будут волновать никакие Ваши трудности, поэтому если всё же возникла необходимость выполнения незапланированных работ, на них необходимо отреагировать соответствующим образом.
- Любое появление на объекте сотрудников государственных органов правопорядка (милиции, налоговая служба, коллектор служба и т.п.)
Комментарий: надзорные органы никогда не приходят в гости просто так – у них всегда есть веские причины. Вопрос в том, что это за причины. В любом случае, не стоит ждать от визита ничего хорошего.
Уважаемые читатели, статья подошла к концу. Мы с Вами разобрали перечень ситуаций, которые следует считать чрезвычайными и в достаточной степени подробно их расписали. В одной из следующих статей я разберу порядок действий персонала управляющей компании при наступлении чрезвычайной ситуации.
Всем позитива и хорошего настроения!
Искренне Ваш
Владимир Якимов
