Приветствую Вас, дорогие читатели!
Моему блогу исполнился год и всё это время я работал для Вас, подбирая и систематизирую важную и нужную информацию, которую затем оформлял в виде законченных статей. Я искренне верю, что информация оказалась для Вас полезной и позволила эффективно решать различные задачи.
Я очень давно хотел разобрать вопрос приёмки объекта недвижимости в эксплуатацию и сегодня с радостью начинаю цикл статей, посвящённых данному вопросу. Тема важная, интересная и актуальная. Уверен, что многим из моих читателей не приходилось заниматься подобными вопросами — признаться честно, я и сам, столкнувшись с данной проблемой в первый раз, был весьма раздосадован тем, что банально не знал, что и в какой последовательности делать.
На самом деле, приёмка в эксплуатацию объекта недвижимости совершенно не так сложна, как она кажется в начале пути. Безусловно, это процесс достаточно трудоёмкий и ответственный, однако вполне решаемый.
В цикле статей я рассмотрю следующие вопросы:
— с чего следует начать;
— план приёмки объекта в эксплуатацию;
— запрос технической документации;
— программы комплексных испытаний инженерных систем и оборудования;
— подготовка регламента уборки и вывод клининга на объект;
— подбор технического персонала;
— многое, многое другое.
Однако прежде чем я продолжу, позволю себе остановиться на самом важном – на людях (сотрудниках) и их труде по реализации всего вышеизложенного.
О чём стоит помнить наёмным сотрудникам
Коллеги, прежде всего, запомните самое главное – никогда не участвуйте в приёмке объекта в рамках своей заработной платы. Примите к сведению, что Вам предстоит сложная и ответственная работа, которую совершенно невозможно выполнить в рамках стандартного рабочего дня. Изо дня в день Вам придётся достаточно много работать, жертвовать своим личным временем, общением с семьёй и близкими людьми, хобби и увлечениями. И продолжаться это может, в зависимости от размеров объекта, его класса и сложности, от двух недель до нескольких месяцев. Именно поэтому разумно и целесообразно заранее договориться с руководством относительно соответствующей компенсации за ваши тяжкие труды. Всегда помните о том, что пока вы работаете по 12 часов ежедневно за стандартную заработную плату, ваши руководители аккумулируют финансовые средства для приобретения дорогих автомобилей, загородных домов и иных вожделенных благ общества потребления. Имейте это ввиду и всегда относитесь к себе с уважением – вы работаете за деньги и только за деньги. За идею работают или дураки, или собственники бизнеса (разумеется, на начальном этапе).
О чём стоит помнить работодателям
Последнее время я с грустью наблюдаю за тем, что градус неадекватности работодателей по отношению к сотрудникам просто зашкаливает. Совершенно очевидно, что ситуация на рынке труда позволяет работодателям чувствовать себя «богами», однако совершенно необходимо иногда спускаться с небес на землю и включать режим адекватности. Помните о том, что базовые обязанности сотрудников отнюдь не предусматривают круглосуточную работу без выходных и праздников в рамках стандартной заработной платы. Все мы живые люди и если Вы хотите, чтобы Ваши подчинённые двигали ваш бизнес вперёд, будьте добры за это платить достойные деньги и относиться к ним, как к людям.
Но постойте, — скажете вы, — а какие деньги можно считать достойными? Безусловно, у каждого человека своё понимание «достойных денег», однако применительно к теме данной статьи я обозначу конкретную планку – стандартный оклад × 2.
Иными словами, если приёмка объекта заняла месяц и человек отработал всё это время на объекте – он должен получить по итогам мероприятия 2 оклада. По моему личному мнению, именно двойная оплата является достойным вознаграждением за каторжный труд. Конечно, это совсем не догма и каждый сам обязан понимать, что отношения работника и работодателя есть бесконечный торг интересов – каждый сам «выбивает» для себя светлую и лучшую жизнь в этом мире.
Цели и задачи приёмки объекта в эксплуатацию
Вот мы, наконец, добрались до главной темы данной статьи – целей и задач приёмки объекта в эксплуатацию. Поговорим об этом подробнее.
Итак, имеется объект незаконченного строительства, например бизнес-центр или торговый центр. Строительно-монтажные работы подходят к своему логическому завершению и владельцы объекта сосредотачиваются на конкретных целях — через месяц-два будет необходимо открываться, начинать получать прибыль и отбивать вложенные в постройку объекта инвестиции.
Исходя из этого формируются две основные задачи:
— необходимо завершить строительство с приемлемым качеством и полностью работоспособными системами;
— ввести в работу все инженерные системы объекта и принять меры к тому, чтобы эксплуатировать оборудование в режимах, обеспечивающих максимальный срок службы всех инженерных систем.
Именно для этих целей и привлекается управляющая компания или эксплуатирующая организация. И, как правило, привлекается она в самый последний момент. Конечно, бывают исключения, когда управляющая компания заходит на объект за несколько месяцев до его сдачи (предэксплуатация – самый идеальный вариант), однако это встречается очень и очень редко.
Зато весьма часто я вижу следующую картину – объект достроен на 90 %, нужно срочно заходить, времени катастрофически мало, а сроки сдачи чудесно приходятся на следующие три недели – месяц. И погнали без продыху. Работаем, одним словом.
В этот очень сжатый период перед управляющей компанией стоит ряд довольно ответственных задач:
— проверить весь конструктив, инженерные системы и сети на соответствие исполнительной документации;
— проконтролировать проведение пуско-наладочных работ систем, сетей и оборудования;
— удостовериться в том, что характеристики оборудования соответствуют проектным;
— выявить все возможные аномалии, подготовить ведомости дефектов и через заказчика добиться от строителей устранения выявленных замечаний;
— принять системы в гарантийную эксплуатацию с оформлением соответствующих актов;
— вывести на объект субподрядчиков;
— подготовить системы к надлежащей эксплуатации, разработать и внедрить необходимые документы, инструкции, стандарты и регламенты.
Собственно, с целями и задачами мы определились. А как быть с их реализацией?
Как не трудно догадаться, для того, чтобы успешно принять объект, управляющая компания обязана быстро и безошибочно уметь выполнять вышеописанные мероприятия. А этого можно достигнуть только при наличии грамотного, профессионального и лояльного коллектива сотрудников. Если этого не будет….. В общем, плакал объект. Выше я уже поделился своим мнением относительно отношения к сотрудникам со стороны руководства. И, конечно, таких людей должно быть достаточное количество. История знает примеры, когда объекты по 30 000 – 40 000 м³ принимались героическими усилиями 3-х – 4-х человек….. Но это исключение из правил и повторять я настоятельно не рекомендую – очень велик шанс тотального фола.
Именно по этой причине к приёмке стоит подходить во всеоружии и с конкретным планом действий. Именно плану приёмки объекта я и посвящу следующую статью.
До встречи, дорогие читатели!
Искренне Ваш
Владимир Якимов
