Приветствую всех!
В предыдущей статье мы разобрали план работы по приёмке объекта недвижимости в эксплуатацию, теперь необходимо двигаться дальше. Теперь нам понадобится комплект исполнительной документации по объекту.
В Плане работы данный вопрос фигурировал в п. 1.3 и я считаю его одним из самых важных в процессе приёмки здания в эксплуатацию. Из практики могу уверенно сказать, что предоставление исполнительной документации занимает определённое время и почти всегда проходит совсем не так гладко, как этого хотелось бы: подрядчики или заказчик срывают сроки, документация предоставляется в недооформленном виде или с откровенными ошибками и неточностями.
Иными словами, документацию следует запрашивать заблаговременно и совершенно обязательно понимать, что именно необходимо запросить – для этого Вам потребуется список необходимой документации.
В очередной раз отмечу, что хоть объекты и неизбежно отличаются друг от друга, общий перечень документов всегда строится по одному и тому же принципу: существуют несколько основных разделов, к которым добавляются необходимые подразделы в зависимости от смонтированных инженерных систем и установленного оборудования.
По сложившейся традиции, к настоящей статье прилагается образец перечня исполнительной документации типового объекта недвижимости. Вы можете скачать его и более подробно ознакомиться с содержанием.
Итак, пройдёмся по разделам перечня подробнее.
Инженерные системы (внутренние)
В разделе указывают внутренние инженерные системы, такие как: силовое электрооборудование, освещение, молниезащита и заземление, вентиляция и кондиционирование, отопление и теплоснабжение, пожаротушение, водоотведение, противопожарные системы и др. Это «костяк» документации любого объекта и именно с этого стоит начинать.
Кровельные покрытия и остекление
У каждого здания есть кровля, оснащённая каким-либо типом покрытия и, конечно, на неё также нужна исполнительная документация. В полной мере это также относится и к остеклению и зенитным фонарям, если таковые имеются. На практике в отношении кровельных систем и зенитных фонарей возникает огромное количество гарантийных претензий, поэтому следует обязательно запросить документацию, внимательно её изучить и обследовать описанные системы перед приёмкой в эксплуатацию.
Внешние сети (электричество)
Данный раздел будет фигурировать у любого объекта, вопрос только в количестве этих систем и насыщенности объекта оборудованием. В раздел должны входить внутриплощадочные сети электроснабжения, внешние сети электроснабжения, наружное освещение территории, трансформаторная подстанция (если таковая имеется). Не забудьте по акты приёмки выполненных работ, паспорта, сертификаты, оформленные результаты пуско-наладочных работ.
Внешние сети (вода)
В раздел входят внешние сети водоснабжения, внутриплощадочные сети, внутриплощадочные сети канализации и водоотведения, внешние сети водоотведения, напорные сети канализации (если таковые имеются), внешние сети водоотведения, и, конечно, акты приёмки, паспорта, сертификаты на оборудование и материалы.
Канализационная насосная станция
Канализационная насосная станция (КНС) есть далеко не на каждом объекте в силу специфики инженерных решений. В основном такое решение применяется за пределами городов. Если есть на вашем объекте, считайте, что крупно «повезло». В плане её назначения всё достаточно просто: если объект удалён от существующих сетей/очистных сооружений на значительное расстояние, то подача фекальных отходов гравитационным способом (самотёком) будет крайне затруднена или невозможна. В этом случае строится КНС, которая после сбора канализационных вод со всех строений объекта, осуществляет их подачу под давлением в напорные сети канализации, ведущие к ближайшим очистным сооружениям.
Локальные очистные сооружения (ЛОС)
Опция. Обычно такая система монтируется на объектах со значительной площадью территории и, соответственно, значительным объёмом сточных вод. Как правило, современные локальные очистные сооружения (ЛОС) представляют собой размещённый в грунте единый модуль заводского изготовления со сменной фильтрующей загрузкой. В ЛОС производится очитка поверхностных вод (не фекально-бытовых, конечно) для последующего их сброса в естественный водоём, как вариант. Подобные решения весьма распространены, например, в ближайшем Подмосковье.
Внутриплощадочные сети теплоснабжения
Этот раздел представляет собой документацию по сетям теплоснабжения от границы участка территории объекта до ввода в здание. На объектах с одним ЦТП и несколькими строениями пакет документов может быть весьма объёмным и содержательным.
Внутриплощадочные сети связи и комплекс телекоммуникационных средств (КТС)
Нас интересует автоматизация и диспетчеризация на всех этапах строительства. Обязательно включаем в перечень запрашиваемых документов.
Охрана окружающей среды (ООС)
Проект охраны окружающей среды — обязательная часть проектной документации любого объекта. В нём содержатся мероприятия и проектные решения по защите окружающей среды и нейтрализации вредного воздействия в ходе строительства и эксплуатации объекта недвижимости. Проект состоит из 2-х основных разделов: строительство и эксплуатация. Нас, разумеется, интересует только второй.
Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности (ППМ)
Самостоятельный раздел в пакете документации, состоящий из двух подразделов: «здания и сооружения» и «инженерные сети». Состоит из описательной и графической частей. Раздел разрабатывается ещё на начальной стадии строительства с целью минимизации возможных (и нежелательных) затрат на компенсационные мероприятия в случае несоответствия проектных решений действующим правилам и нормам в области пожарной безопасности. Обязательность разработки ППМ закреплена законодательно, так что смело запрашивайте документацию.
Водораспределительное устройство
Весьма редко встречающееся инженерное решение. Представляет собой подземное сооружение, состоящее из 2-х баков с водой для хозяйственно-бытовых нужд, 2-х баков с водой для противопожарных нужд, насосной станции и необходимой автоматики. Применяется при ограниченном водоснабжении объекта в сочетании со значительными площадями зданий и сооружений на территории. В качестве примера можете представить себе объект недвижимости в составе 10 отдельно стоящих друг от друга строений, при этом весь комплекс обеспечивает водой одна единственная труба относительно небольшого диаметра. Мы понимаем, что пиковый разбор воды значительно может превосходить пропускную способность трубопровода, именно поэтому и реализуется большой водяной «аккумулятор».
Спортивное ядро (для спортивных объектов)
Встречается крайне редко, однако если присутствует, то однозначно вызовет у вас интерес как в процесе работы, так и в процессе эксплуатации. Представляет собой спортивное сооружение с естественным (в дорогом варианте) или искусственным покрытием (в бюджетом варианте) в виде стадиона с дополнительными функциональными зонами.
Необходимые документы:
— система водоотведения спортивного ядра;
— технологические решения;
— акты приёмки выполненных работ;
— акты приёмки выполненных работ, паспорта, сертификаты, результаты пуско-наладки.
Дизель-генераторная установка (ДГУ)
Резервный источник электроснабжения для любого современного объекта. По машине обязательно должен быть комплект исполнительной документации и документы, подтверждающие факт проведения пуско-наладочных работ.
Блочная комплектная трансформаторная подстанция (БКТП)
Специализированная энергоустановка, предназначенная для приёма, преобразования (понижения) напряжения в сети переменного тока и распределения электроэнергии в системах электроснабжения объекта недвижимости. Очень важное и ответственное сооружение. На большинстве объектов коммерческой недвижимости подстанция необходима для понижения напряжения с 10 кВ до 0,4 кВ.
Специализированные мероприятия
В этом разделе собраны различные мероприятия, которые носят характер соблюдении безопасности объекта недвижимости.
— расчёт пожарных рисков (опционально). Этот документ не обязательно необходим для объекта, однако поинтересоваться о его наличии нужно в обязательном порядке. В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 123-ФЗ «Условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности» расчёт рисков производится при отступлении от требований нормативных документов по пожарной безопасности. Т.е., если для объекта выполнены все действующие требования пожарной безопасности, расчёт рисков делать совершенно не нужно. Вам в данном случае следует знать, есть ли отступления и насколько они серьёзны;
— мероприятия по противодействию террористическим атакам. Если объект, который вы принимаете в эксплуатацию, является объектом производственного, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, для него в обязательном порядке разрабатываются антитеррористические мероприятия;
— оперативный план пожаротушения (если объект производственный);
— мероприятия по обеспечению доступа инвалидов. В обязательном порядке в настоящее время разрабатывается для каждого объекта социального назначения.
— обращение с ТБО и опасными отходами. Проект обращения с опасными отходами выполняется в соответствии с требованиями СанПин 2.1.7.1322-03.
Благоустройство и озеленение территории
Обязательный раздел для объектов с собственной территорией. И речь идёт о комплексном проекте, включающем исчерпывающие данные о площадях газонов, количестве и местах посадки растений, характеристиках этих растений и даже рекомендациям по уходу за ними.
Внутреннее озеленение
Конечно, не на каждом объекте есть растения внутри помещений. Тем не менее, внутреннее озеленение встречается всё чаще в масштабах от нескольких десятков растений в кадках до внушительных фитостен высотой под 10 метров. И вам за этими насаждениями ухаживать. Не забудьте запросить соответствующую документацию.
Подпорные стенки
Опция. Если такие решения присутствуют на объекте эксплуатации – обязательно запросите технологические решения. Подпорные стенки всегда связаны с гидроизоляцией, а в наших условиях качество гидроизоляционных работ всегда является головной болью для эксплуатации.
Акты приёмки выполненных работ
На каждом объекте строительства со стороны строительства неизменно присутствует технический надзор. Акты приёмки выполненных работ подписываются с исполнителями по мере завершения строительно-монтажных работ. Вас эти документы, по понятным причинам, должны вас весьма интересовать.
Паспорта, сертификаты на оборудование
При оформлении договора на эксплуатацию/управление недвижимости вы наверняка подписались под разработку перечня работ по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования в течение 60 дней с момента подписания договора. Как известно, состав и периодичность работ по техническому обслуживанию оборудования, в первую очередь, определяются регламентами заводов-изготовителей оборудования в соответствии с паспортами, инструкциями и др. Так что описанные документы вам потребуются весьма оперативно для своевременной и грамотной подготовки ППР.
Сертификаты соответствия
На всякий случай повторю, что сертификат соответствия – документ, удостоверяющий соответствие объекта требованиям технических регламентов, документам по стандартизации или условиям договоров. Как вы прекрасно понимаете, вопрос об обоснованности/безопасности применения того или иного материала или изделия в процессе строительства может «всплыть» через много лет, поэтому очень важно получить и систематизировать сертификаты соответствия на всё установленное технологическое оборудование, изделия, материалы, комплектующие.
Журналы
На мой личный взгляд единственным журналом, который может быть вам полезен в процессе приёмки, может быть Журнал технического надзора. Здесь всё очень просто – заказчик обязан контролировать то, что происходит на его строительном объекте и в процессе строительства данный журнал ведётся представителями заказчика в обязательном порядке. Таким образом, заказчик осуществлял контроль над соответствием строительно-монтажных работ, используемыми материалами, изделиями и механизмами. Соответственно, результаты общего и специального технического надзора обязательно занесены в данный журнал. Как правило, из журнала можно подчеркнуть для себя очень много важной и полезной информации.
Друзья, если вас возникли вопросы, пишите мне на почту.
Искренне Ваш,
Владимир Якимов
