Доброго Вам времени суток, дорогие читатели!
Продолжаем рассматривать вопрос приёмки объекта в эксплуатацию. Сегодня поговорим с Вами об основном документе, подписание которого и является финальной точкой в вопросе приёмки объекта. Так что же это за документ такой и как он выглядит?
Акт приёмки в эксплуатацию – это важный документ, фиксирующий факт одновременного возникновения обязанностей нескольких сторон относительно объекта недвижимости. Для собственника объекта подписание акта является фактическим началом использования объекта и, соответственно, появлением постоянных эксплуатационных расходов. Для подрядных организаций, которые осуществляли строительно-монтажные работы, подписание акта означает начало периода гарантийной эксплуатации с сопутствующими обременениями по устранению выявленных дефектов в рамках гарантийных обязательств. Для управляющей компании, в свою очередь, начинается период оказания услуг по договору управления/технического обслуживания, сопряжённый с большим количеством трудностей, свойственных первому периоду использования объекта.
Единого стандарта акта приёмки на сегодняшний день не существует, однако есть общие принципы, в соответствии с которыми данный документ формируется. Итак, акт приёмки объекта в гарантийную эксплуатацию представляет собой текстовой документ с интегрированной табличной формой. Прежде чем мы перейдём непосредственно к содержанию самого акта, отмечу, что образец документа доступен в галерее к настоящей статье. Одним словом – скачивайте, смотрите, изучайте и задавайте вопросы.
Любой документ начинается с перечисления подписантов. Подписантами, как минимум, являются: представитель заказчика, представитель функционального заказчика (если таковой имеется), представитель генеральной подрядной организации (по направлению), представитель управляющей компании. Перечисление ФИО и должностей является традиционно обязательным. Все указанные в акте люди являются членами комиссии по приёмке, которая создаётся по приказу заказчика. Далее следует формулировка акта, смысл которой сводится к двум главным вещам:
— проведена проверка качества выполненных работ;
— объект недвижимости принят в эксплуатацию с замечаниями.
Табличная форма, являющаяся важной составляющей акта, состоит из 4-х колонок: № п/п, описание, дата устранения, примечание. В акте, как минимум, должны быть отражены следующие разделы:
— фасад здания;
— кровля здания;
— внутренние помещения (отделка);
— электрооборудование;
— слаботочное оборудование;
— теплоэнергетические установки;
— противопожарные системы;
— охранные системы;
— водопроводный ввод;
— автоматика и диспетчеризация.
Этот перечень не претендует на абсолютную полноту, в зависимости от объекта он, конечно, может изменяться. Объекты зачастую достаточно сильно отличаются друг от друга, на одном объекте могут быть системы, которых на другом не будет. И это совершенно нормально. Здесь важно подойти к вопросу взвешенно: не написать лишнего и постараться ничего не забыть.
К акту в обязательном порядке идут примечания. Для чего они нужны? В примечании важно отразить что-то, что впоследствии может негативно сказаться на результатах приёмки объекта. В прилагаемом мной образце, например, отражено, что кровельное покрытие не принималось, а кухонная техника не проверялась. На практике это означает, по данным вопросам в дальнейшем никакие претензии управляющей компанией приниматься не будут.
Рекомендую Вам также внимательно отнестись к приёмке ИТП, лифтов, энергетических и теплоэнергетических установок. Снимите с себя совершенно ненужную ответственность, отразите в акте важные и актуальные вещи, выявленные в процессе приёмки. Финальная формулировка содержит основное условие акта – принятие недвижимости в эксплуатацию с определённой даты. С этой даты и действуют основополагающие договорные отношения. В конце акта ставят подписи все лица, участвовавшие в комиссионной приёмке. Количество экземпляров соответствует количеству сторон-подписантов. Собственно, документ готов.
После подписания акта приёмки каждой стороне выдаётся по одному экземпляру, оригиналы следует хранить в надёжном месте. Вы наверняка обратили внимание на тот факт, что в каждом разделе присутствует описание выявленных дефектов. Принципиально важно понимать, что принять объект недвижимости в эксплуатацию без замечаний можно только в условиях, принципиально недостижимых в условиях планеты Земля. Именно поэтому в следующей статье мы поговорим о том, какие дефекты необходимо отражать в акте приёмки. И напоследок – акт оформляется на каждое здание в отдельности. Если у Вас на территории несколько строений, то на каждое из них необходимо оформить акт.
На сегодня всё. А если у вас возникли вопросы, пишите мне на почту.
Искренне Ваш,
Владимир Якимов
