Здравствуйте, дорогие читатели!
Продолжаем с Вами разбираться в вопросе взятия объекта в эксплуатацию. Предыдущие статьи были по большей части посвящены документальному сопровождению процесса. Сегодня я хочу поговорить с вами о практической стороне вопроса – организации работы диспетчерской службы на объекте. Статья будет обзорная и достаточно компактная, так как я остановлюсь только на основных вопросах. Каждый объект индивидуален и я регулярно акцентирую ваше внимание на том, что необходимо актуализировать любые рекомендации под каждую конкретную ситуацию. Иными словами – сколько объектов, столько и решений. Мыслите проактивно и у вас всё получится.
В любом случае, если вам необходима практическая помощь по данному вопросу, обращайтесь. Уверен, что смогу вам помочь преодолеть возникшие трудности.
Помещение
Начну, пожалуй, с самого главного — помещения под нужды диспетчерской службы. К сожалению, подавляющее число объектов проектируются и строятся без учёта нужд трёх базовых служб: охраны, эксплуатации и клининга. Это приводит к тому, что в процессе приёмки объекта в лихорадочном состоянии изыскиваются хоть какие-то свободные «закутки», большинство из которых совершенно непригодны для нужд любой из перечисленных служб. При выборе помещения дежурной службы в обязательном порядке следует учитывать несколько факторов.
Во-первых, помещение должно быть удобно расположено и быть доступно. Иными словами, не допустимы постоянно/периодически действующие ограничения для входа/выхода. Весьма желательно, чтобы помещение располагалось максимально близко к лифтовым холлам, чтобы иметь оперативный доступ на все этажи здания. Идеально, если в помещение есть отдельный вход. Доступные варианты весьма разнообразны: первый этаж здания, подвальное помещение, помещение на подземном паркинге с отдельным входом, мансардный этаж и др. Самым неприемлемым вариантом является размещение в техническом помещении (ИТП, венткамера и др.). Обязательно обратите внимание на доступность и качество сотовой связи. Я очень часто сталкиваюсь с ситуацией, когда диспетчерской наблюдается уверенный приём только одного из трёх основных операторов связи: приходится прибегать к различным ухищрениям типа установки дополнительных GSM ретрансляторов (репитеров) и т.д.
Во-вторых, в помещение должны создаваться комфортные условия для работы людей: обязательна общеобменная вентиляция, отопление, кондиционирование. Однозначно в комнате технического персонала недопустима сырость, грибок на стенах, духота, зловонные запахи и др. Наличие туалета и душа в зоне расположения диспетчерской службы даже не обсуждается — мы живём в современном мире и сотрудники нуждаются в комфортных условиях работы.
В-третьих, весьма желательна площадь помещения не менее 15 — 20 м², чтобы разместить как рабочее место оператора, так и стеллажи с самыми необходимыми инструментами и документацией. В обязательном порядке учитывайте состав и численность дежурной смены объекта, возможны практические варианты численности 1 до 6 человек, соответственно и требования к размещению людей будут существенно отличаться. Организация места для приёма пищи также очень важна. Кухня для персонала, к счастью, в настоящее время уже перестала быть диковинкой. Мойка, холодильник, микроволновая печь, стол с достаточным количеством посадочных мест.
Разумеется, помещение нужно будет оснастить минимально необходимым набором мебели: стол, стулья, шкаф для документов и минимально необходимого инструмента. Что точно не стоит покупать, так это диван и телевизор. Не портите людей с самого первого дня работы на объекте, потом будет только хуже.
Рабочая станция БМС
Системы диспетчеризации могут иметь разную архитектуру и базироваться на комплектующих нескольких основных компаний-производителей. Объединяет их одно – наличие базовой станции, с которой можно контролировать текущие параметры инженерных систем и оборудования. Как правило, базовая рабочая станция представляет собой стационарный компьютер под управлением операционной системы Windows с проприентарным программным обеспечением системы диспетчеризации. Подробно о рабочей станции я расскажу в отдельной статье, сейчас же замечу, что она не предназначена ни для чего, кроме работы специализированного программного обеспечения, разработанного (или актуализированного) под нужды конкретного объекта. Настоятельно рекомендую максимально ограничить права пользователя на машине, сделать недоступным выход в интернет и заблокировать возможность персоналу подключать любые съёмные носители.
Рабочий компьютер для обеспечения текущей деятельности
Как я уже писал выше, рабочая станция БМС не годится для какой-либо иной деятельности, кроме наблюдения за текущими параметрами инженерных систем здания и внесения необходимых корректировок в их работу. А диспетчеру необходим компьютер для обеспечения работы заявочного сервиса, а также сбора, хранения и систематизации документов и фотографий. Так что советую вам купить простую и доступную машину для офисных задач. Для этих целей подойдёт практически любой компьютер или ноутбук моложе трёх лет, производительность машины в данном случае не имеет существенного значения.
Также вам потребуется многофункциональное устройство (принтер, сканер, копир) – важно всегда иметь возможность не только распечатать, но и отсканировать документы. Не экономьте на базовых вещах, это совершенно неуместно для солидной компании.
Сотовые телефоны и рации
Дежурный технический персонал 24 часа в сутки находится на связи, таковы особенности нашей работы. Поэтому нужны минимум два работающих канала взаимодействия:
— сотовый телефон для принятия заявок от заказчика;
— радиостанции для оперативной связи с коллегами по команде и администрацией объекта.
Буквально несколько лет назад для нужд диспетчерской службы покупались исключительно самые дешёвые кнопочные телефоны, однако сейчас ситуация кардинально изменилась и бюджетный смартфон у дежурных специалистов уже не является чем-то удивительным. Как минимум нужна фотокамера, весьма полезны почтовые программы и диктофон. Также довольно сложно найти объект, на котором не используются мессенджеры для взаимодействия в работе. Хотя я категорически против любых чатов с заказчиком, вынужден отметить, что внутри команды данный способ взаимодействия является чрезвычайно эффективным.
Радиостанции очень удобны в работе и позволяют весьма сильно упростить процесс взаимодействие. Минусом является тот факт, что каждое ваше слово услышат все имеющие радиостанции коллеги. А это, конечно, не всегда желательно. Впрочем, это скорее вопрос личной дисциплины.
Форма по стандартам компании
Встречают, как известно, по одёжке. При заходе на новый объект персонал должен быть одет в форму с первого дня появления на территории объекта. Во-первых, это является показателем серьёзности отношения компании к своей работе и добавляет ей очков в глазах потенциального заказчика. Во-вторых, форменная одежда одного стандарта изначально настраивает сотрудников на рабочий лад и готовит их к серьёзной и ответственной работе. В отношении формы экономия также неуместна, это вопрос престижа компании.
Типовой комплект формы технического специалиста выглядит следующим образом:
— костюм из смешанных тканей для защиты от общих производственных загрязнений (комбинезон и куртка);
— футболка;
— зимняя куртка;
— тёплые зимние ботинки;
— кепка.
Форма, безусловно, должна быть брендированной. Готовые комплекты без логотипов, купленные в специализированном магазине – плохое решение. Нанесение фирменных логотипов на форму в настоящее время обходится достаточно недорого, особенно если речь идёт об обычных наклейках.
Минимально необходимый набор инструментов
Ниже я приведу примерный перечень инструментов для обслуживания/ремонта основных систем:
- Кровельные системы – сварочный фен;
- Вентиляция и кондиционирование – манометрические весы, горелка;
- КиПиА – кусачки, бокорезы;
- Слаботочные системы – комплект для поиска скрытой проводки;
- Электрические системы – изолированный ручной инструмент, мультиметр, клещи и др.;
- Противопожарные системы – специализированные ключи различных типоразмеров, паяльник, тестер LAN, пассатижи, кусачки, утконосы и др.
- Ручной электрический инструмент — перфоратор, угловая шлифмашина, шуруповёрт и др.;
- Стремянки и лестницы – стремянка 4 ступени, стремянка 6 ступеней, лестница 3-х секционная;
- Электромеханическое оборудование – пылесос, сварочный аппарат, вакуумный насос, опрессовочный насос;
- Тепломеханические системы – ящик с инструментами, ключи различных типоразмеров в нескольких экземплярах.
Запасные части и принадлежности
В отношении запасных частей и принадлежностей я дам общие рекомендации, так их перечень в весьма сильной степени будет зависеть от конкретного оборудования, смонтированного на объекте недвижимости. Дай Бог вам мужества подписать договор, по которому весь ЗИП закупает заказчик, в противном случае вам просто выкрутят руки с самого начала работы на объекте.
Если объект недвижимости новый, то всё оборудование находится на гарантии и вам на первый год потребуются только элементарные расходные материалы. В основном это фильтры и ремни для вентиляционных установок, электрические лампы, дверных замки и ручки, небольшое количество манометров, термометров и др. В любом случае, для подготовки перечня расходных материалов потребуется комплексный анализ установленного на объекте оборудования силами всех основных специалистов (инженеров) по направлениям. Только совместными усилиями можно подготовить взвешенный и достаточно точный перечень ЗИП.
На вопросе замены воздушных фильтров для вентиляционных установок я хотел бы остановиться подробнее. Дело в том, что комплект воздушных фильтры на все вентмашины объекта стоит откровенно немалых денег – один замена фильтрующих элементов запросто обходится в 180 000 рублей и более, а таких замен в год должно быть не менее четырёх. Если же объект находится в самом центре города, готовьтесь к дополнительным расходам – на отдельных вентиляционных машинах потребуется замена фильтров чуть ли не ежемесячно. Повторюсь, если фильтры покупает заказчик, проблем нет. Если фильтры покупаете вы, то это достаточно накладно и у многих весьма часто возникает соблазн перебирать фильтры собственными силами. Совершенно очевидно, что переборка фильтров это грязная и вредная для здоровья работа. Поэтому если вы твёрдо решили фильтры перебирать, а не менять, то озадачьтесь поиском человека, который сможет выполнить такую работу. Настоятельно не рекомендую переборку поручать техникам, тем более принудительно – ничего хорошего из этого не выйдет. Во-первых, потому что большинство просто не согласится на такую работу по совершенно понятным причинам. Во-вторых, как правило, техники достаточно сильно загружены, а ночная работа по переборке фильтров не позволит нормально выполнить обходы и гарантированно негативно скажется на оперативности реакции дежурного персонала на возникновение нештатной ситуации.
Персонал
Этот раздел я специально оставил напоследок, потому что считаю его наиболее важным. Все вышесказанное в настоящей статье, безусловно, нужно для обеспечения комфортной и качественной работы персонала, но если работать некому, то никакой диспетчерской службы у вас не будет по определению. Люди – вот главное и основное звено. От их компетенции, желания и умения работать зависит то, насколько хорошо ваша компания будет успешна на объекте.
Умение работать с людьми чрезвычайно важно для любого руководителя. И на этапе подбора команды людей следует отбирать весьма тщательно. И помогут вам в этом такие качества, как внимательность и наблюдательность. Далее я дам несколько рекомендаций, которые позволят вам избежать откровенных ошибок при найме персонала.
Общие рекомендации таковы:
— всегда тщательно тестируйте людей при принятии на работу. Лучшим вариантом является собеседование с участием инженеров по направлениям, поскольку можно быстро проверить базовые знания кандидата в нескольких областях деятельности (электрика, теплотехника, вентиляция и др.);
— поскольку подавляющее большинство техников работает на двух работах, обязательно связывайтесь с работодателем на втором месте работы с целью получения отзывов о работнике. Весьма вероятно, что подчеркнёте для себя много полезного;
— фейсконтроль актуален, как никогда. Внешность человека даже на должность техника следует оценивать очень внимательно и прислушиваться к собственным ощущениям. Если что-то вас в человеке настораживает и откровенно не нравится, откажитесь от его кандидатуры. Забудьте о толерантности – вам платить человеку заработную плату и его будут каждый день видеть заказчики на эксплуатируемом объекте. И весьма часто выводы могут быть сделаны неоднозначные, что не замедлит сказаться на престиже компании;
— не берите на высококлассный объект людей, не имеющих опыта работы в крупных и успешных управляющих компаниях. Такие люди будут для вас балластом: вам придётся тратить много сил и времени, обучая их азам современной корпоративной культуры. Самое плохое, что может случиться с вами, это принятие на работу ленивого и лицемерного «совка», который работать совершенно не хочет и мечтает получать деньги только за то, что он пришёл на работу;
— остерегайтесь людей с негативным мировоззрением. Выявить такого человека в процессе беседы достаточно просто;
— категорически не стоит брать на работу бывших руководителей, ничего хорошего из этого не выйдет. Можете поверить мне на слово. Или самим пройти через это испытание и на своём опыте сделать аналогичный вывод;
— оптимальным и приоритетным вариантом всегда является человек, имеющий хороший опыт работы/работающий в крупной управляющей компании из «золотой пятёрки». Это эффективный специалист, в обучение которого практически не нужно вкладываться, достаточно грамотно интегрировать его в коллектив.
На сегодня всё, коллеги. Пишите, звоните, задавайте вопросы.
Искренне Ваш,
Владимир Якимов
