Здравствуйте, дорогие читатели!
Рад приветствовать Вас на страницах блога Telluma, посвящённого управлению объектами недвижимости.
Любая компания просто обязана развиваться, а для этого необходимо постоянно осуществлять мониторинг рынка эксплуатационных услуг в поисках перспектив развития. Полагаю, что каждый из Вас в процессе поиска новых объектов управления сталкивался с необходимостью подготовки коммерческого предложения для потенциального заказчика или эксплуатационного бюджета, если соответствующих договорённостей удалось достичь.
Затронутый вопрос достаточно сложный и объёмный, требует приличного опыта и подготовки. Человек, который ранее сталкивался с вопросами бюджетирования, безусловно, понимает, что ему необходимо сделать и в какой последовательности. Те же, у кого мало опыта, вынуждены зачастую поступать методом проб и ошибок. Одна из самых главных ошибок, по моему мнению, работа «под кальку» без учёта реалий объекта. В результате на выходе получается совсем не то, что изначально требовалось. Дело в том, что проект бюджета должен основываться, прежде всего, на понимании Вами особенностей конкретного объекта, при этом необходимо чётко понимать требования собственников здания к его содержанию.
Чтобы читатели могли учиться на чужих ошибках, а не на своих, в этой статье я расскажу о том, с чего необходимо начать. А начать, следует, конечно, с визуального осмотра и подготовки перечня вопросов, которые помогут в подготовке грамотного предложения по содержанию объекта. Так что же нам поможет это сделать? Нам нужно сделать запрос информации.
Запрос информации (англ. Request for information или RFI) — документ (опросный лист), который направляется в адрес потенциального заказчика (собственника) объекта недвижимости. Цель документа — собрать актуальную информацию об объекте и видении заказчика по ряду весьма важных и критичных вопросов.
Итак, разберём опросный лист на примере безымянной элитной школы. Изначальные вводные: элитное учебное заведение, один собственник, средняя насыщенность инженерными системами в сочетании с большой площадью прилегающей территории. Отдельно отмечу отсутствие какой-либо информации со стороны собственника относительно требований и пожеланий по содержанию и эксплуатации объекта: как выяснилось позднее, представителями заказчика проводился лишь очень приблизительный просчёт эксплуатационного бюджета за 3 года до предполагаемого завершения строительства.
Итак, ниже я приведу перечень вопросов, которые впоследствии были направлены представителям собственника объекта. Ответы на эти вопросы я учёл при подготовке проекта бюджета и, на мой взгляд, это позволило подготовить продуманный и взвешенный документ. Во всяком случае, мне удалось избежать многочисленных правок и досадных неточностей.
Предлагаю Вашему вниманию краткий разбор подготовленных мной вопросов. По каждому из них я дам комментарий.
- Вопрос: «Режим работы».
Комментарий: от ответа на данный вопрос в значительной степени зависит организация технического обслуживания инженерного оборудования, и, сроки выполнения работ и количество людей, задействованных в техническом обслуживании. Объект – учебное заведение, образовательная и спортивная части которого работают с отличающимися графиками работы. Поскольку из опыта совершенно очевидно, что обслуживать оборудование во время занятий/спортивных мероприятий совершенно невозможно, необходимо понимать, в какое время суток мы сможем выполнять свои обязательства по обслуживанию оборудования и уборке помещений.
- Вопрос: «Предполагается ли наличие Арендаторов?».
Комментарий: вопрос связан с перспективами получения дополнительной прибыли за счёт заключения договоров на обслуживание площадей, занимаемых Арендаторами.
- Вопрос: «Какие помещения возможно предоставить в пользование УК?».
Комментарий: весьма важный вопрос, который должен быть обязательно задан. Управляющей компании для нормальной работы совершенно необходимы несколько помещений для размещения: офиса (если это полноценная управляющая компания, конечно), диспетчерской (в обязательном порядке), раздевалки для персонала (в обязательном порядке), складского помещения для хранения инструментов, запасных частей и принадлежностей (ЗИП) и др.
- Вопрос: «Допуск на территорию и взаимодействие со службой безопасности».
Комментарий: в случае, если Вы не контролируете СБ (ЧОП) – считайте, что у Вас появились реальные проблемы. Будьте готовы к тому, что каждая элементарная задача превратиться в трудность галактического масштаба, количество идиотизма в работе достигнет критического уровня, а каждая ошибка технического персонала будет во всех подробностях доведена до ключевых представителей заказчика. Одним словом, веселье обеспечено. Именно поэтому изначально лучше понимать, как будут решаться повседневные задачи.
- Вопрос: «Формат использования лифтового оборудования».
Комментарий: лифт – весьма дорогое и технологически сложное устройство, которое необходимо бережно использовать и обслуживать с момента ввода в эксплуатацию. Если планируется использование лифтового оборудования для подъёма грузов и строительных материалов, потребуется привлечение лифтёра на постоянной основе, а также проведение мероприятий по защите лифтовых кабин от повреждений. Это следует обязательно учесть в проекте бюджета.
- Вопрос: «Предусмотрено ли место для хранения ножничного подъёмника?».
Комментарий: в элитной школе, о которой идёт речь, расположен спортивный зал с потолками высотой порядка 11 м и осуществить замену электрических ламп потолочного освещения или, например, выполнить настройку линейных пожарных извещателей, немыслимо без наличия электромеханического подъёмника. Да, теоретически можно использовать туру, но её применение чревато колоссальными издержками на перемещение комплектующих конструкции по объекту и сборку/разборку. А в условиях ограниченного времени это непозволительная роскошь. Подъёмник – прекрасное решение проблемы, однако его необходимо где-то хранить и обслуживать, что неминуемо отразится на величине бюджета.
- Вопрос: «Какие узкоспециализированные подрядчики будут привлекаться напрямую заказчиком?».
Комментарий: вопрос отнюдь не праздный. На объекте, помимо инженерного оборудования, присутствуют тренажёры, музыкальные инструменты и др. Помните, что для Заказчика поддержание всего этого «добра» в надлежащем состоянии почти всегда представляет головную боль – именно по этой причине люди и нанимают управляющую компанию. Всегда старайтесь предложить дополнительные услуги, связанные с обслуживанием/ремонтом непрофильного оборудования и имущества, это будет Вам на руку. Если же заказчик планирует привлечь узкоспециализированного подрядчика, постарайтесь уточнить условия сделки: вполне возможно, что Вы сможете предложить более выгодную альтернативу.
- Вопрос: «В какие сроки Заказчик планирует приступить к содержанию объекта силами управляющей компании?».
Комментарий: всегда существуют определённые сроки запуска объекта, в которые необходимо уложиться: укомплектовать штат персонала, познакомить людей с объектом, обучить их в необходимом объёме; принять у генерального подрядчика, настроить и ввести в работу инженерные системы, закупить в нужном объёме расходные материалы и ЗИП. И, конечно же, разработать и согласовать с Заказчиком значительное количество всевозможных регламентов и стандартов. Учитывая изложенное, нам следует заложить достаточное время на подготовку.
- Вопрос: «Планирует ли Заказчик комплексную уборку объекта по факту завершения строительных работ?».
Комментарий: в обязанности застройщика в обязательном порядке входит послестроительная уборка, однако следует иметь в виду, что «послестрой» с точки зрения подрядчика и с точки зрения профессиональной клининговой компании – совершенно разные вещи. Иллюзий быть не должно, привлечение профессиональной клининговой компании просто необходимо: без послестроительной уборки объект класса А или B+ ввести в работу совершенно не представляется возможным.
- Вопрос: «Каким образом Заказчик планирует содержать территорию комплекса?».
Комментарий: компания должна развиваться как в плане качества, так и плане объёма предоставления услуг. В моём примере территория школы составляет несколько гектаров, которые необходимо содержать в порядке: ухаживать за газонами и зелёными насаждениями, убираться, поливать и др. Знаете классных озеленителей? Предложите дополнительные услуги!
- Вопрос: «Сформированы ли у Заказчика в необходимом объёме требования к качеству предоставляемых услуг?».
Комментарий: я на практике неоднократно сталкивался с ситуацией, при которой собственники объекта имеют смутные и противоречивые представления о том, каким они хотят видеть содержание комплекса. И это очень хороший вариант для Вас.
Дело в том, что нанимая управляющую компанию, люди ожидают от Вас профессионализма. А это значит, что в Ваших силах предложить интересные и качественные решения, которые позволят содержать объект надлежащим образом и работать по понятным, выполнимым и устраивающим заказчика критериям. Если же требования к качеству уже сформированы, Вы можете на основе своего опыта оперативно оценить, что принципиально не представляет никаких трудностей, а что потребует применения нестандартных решений и инноваций.
Вышеприведённый список вопросов, конечно, далеко не исчерпывающий. И для каждого объекта недвижимости как сами вопросы, как и их решения, будут совершенно разными. Самое главное понять, что к любому объекту необходим креативный подход. Не стесняйтесь задавать вопросы, старайтесь продумать всё до мелочей, не стесняйтесь предлагать потенциальному заказчику нестандартные решения и дополнительные услуги. По моему глубокому убеждению, проактивность – главный ключ к успеху в любом деле!
Друзья, по всем вопросам пишите мне на почту.
Искренне Ваш
Владимир Якимов
