Стандарт содержания недвижимости. Часть II. Входная группа, места общего пользования

Hola, дорогие друзья!

В предыдущей статье, посвящённой Стандарту содержания недвижимости, мы рассмотрели с вами вопросы поддержания внешнего вида зданий и содержания территории. Сегодня мы продолжим рассматривать данный вопрос и коснёмся входных групп и мест общего пользования.

Ранее в статье я писал, что экстерьер является визитной карточкой объекта, так как «встречают по одёжке». Однако первое благоприятное впечатление может быстро закончиться, как только вы войдёте внутрь здания. И вот тут уже будут «солировать» совсем другие вещие: на первое место выйдет интерьер и все вопросы, связанные с его содержанием. Поговорим об этом подробнее, а в галерее к статье вы найдёте соответствующие слайды. Приятного чтения!

ВХОДНАЯ ГРУППА

Входная группа – как много в этом словосочетании. Да-да, наряду с фасадом входные группы являются вторым лицом здания. Они всегда должны быть исправными, чистыми, ухоженными, не иметь видимых дефектов и повреждений.

Если входные группы оснащены револьверными дверями, важно своевременно позаботиться об их качественном обслуживании. Вы можете как заключить договор со специализированной организацией, так и обучить отдельных людей из числа технического персонала объекта. И, конечно, весьма желательно иметь минимальный запас запасных частей и принадлежностей для оперативного ремонта оборудования. Не забудьте про тепловые завесы, они имеют особенность, связанную с постепенным загрязнением теплообменников пылью и последующим снижением КПД установки. Не реже 1 раза в месяц теплообменники следует очищать от пыли и грязи. Как это сделать, я расскажу в отдельной статье.

Один раз в неделю входные группы нужно качественно мыть силами штатного клинингового персонала. При выполнении данной операции внимательно следите за визуальной чистотой элементов – никаких листочков, рекламы и др. на дверях и стеклянных поверхностях быть не должно. Кроме предупредительных знаков для слабовидящих людей, об этом вы можете прочитать вот здесь.

ГРЯЗЕЗАДЕРЖИВАЮЩИЕ ПОКРЫТИЯ

Основное требование к грязезадерживающим покрытиям – это их эффективность. Во-первых, они (покрытия) должны присутствовать в достаточном количестве и грамотно размещены. Во-вторых, покрытия следует поддерживать в исправном состоянии: не допускается наличие изношенных участков и локальных механических повреждений. Основываясь на собственном опыте, порекомендую производить ревизию и ремонт покрытий заблаговременно перед началом зимнего сезона. Если бюджет объекта позволяет, просто меняйте покрытия ежегодно. Это обычная практика для объектов топ-класса.

Помните, что от своевременной уборки зависит эффективность грязезадерживающих покрытий. Парадокс в том, что покрытия, которые служат для предотвращения попадания грязи в холл здания, сами нуждаются в периодической уборке. Следует разработать и внедрить соответствующие сервисные карты, обычно клининг справляется с этим без проблем.

СМЕННЫЕ КОВРЫ

Ковры изготавливаются и размещаются в помещениях и лифтах по принципу соответствия реализованным на объекте дизайнерским решениям. Разумеется, их площадь должна быть достаточной для эффективного сбора грязи с обуви посетителей. Распространённой практикой является изготовление заказных брендированных ковров (с логотипом БЦ или компании), однако если бюджет такой радости не позволяет, можно ограничиться коврами чёрного цвета.

Ковры нуждаются в ежедневной уборке и периодической замене: летом – 1 раз в неделю, зимой – 2 раза в неделю. В настоящее время услуги по предоставлению ковров предоставляет множество компаний, мне трудно представить регион, где с этим могут возникнуть сложности.

Старайтесь обращать внимание на техническое состояние ковров. При первых признаках износа решайте проблему кардинально, т.е. заменой повреждённых элементов ковровых покрытий.

ПОЛЫ

Про полы скажу кратко: они должны быть безупречно чистыми, исправными и безопасными. Регулярная уборка, ремонт или замена повреждённых участков напольных покрытий – вот ключ к успеху. Отмечу также необходимость периодического нанесения противоскользящих покрытий на определённые виды полов: гранит, мрамор и др.

ОСВЕЩЕНИЕ ВХОДНОЙ ГРУППЫ И МЕСТ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Поддерживать освещение в исправном состоянии совсем не сложно, нужно только: своевременно убирать, менять вышедшие из строя лампы, соблюдать цветность и яркость ламп, выполнять работы оперативно. Помните, что аварийное освещение, знаки «Выход» и знаки безопасности всегда должны быть исправны.

Несколько слов об энергосбережении: старайтесь использовать светодиодные источники света и максимально выключайте освещение во внерабочее время комплекса. Это позволит по итогам года сэкономить весьма приличную сумму денег.

МЕБЕЛЬ И ОБОРУДОВАНИЕ ВХОДНОЙ ГРУППЫ

Мебель для входных групп и МОП следует подбирать с умом. Она должна быть относительно простой, износостойкой, лёгкой в уборке. Необходимо выбирать мебель с учётом того, что периодически придётся выполнять её химчистку.

Также следует позаботиться о стойках для печатной продукции и машинке для очистки обуви на входной группе. Не забудьте о расходных материалах для машинки: щётки нужно менять своевременно, крем заправлять ежедневно.

СИСТЕМА НАВИГАЦИИ И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТАБЛИЧКИ

Если у вас большой бизнес центр, без навигации не обойтись. Весьма часто навигация присутствует в качестве одного из разделов проектной, а потом и исполнительной документации. Следите за её состоянием, своевременно осуществляйте уборку, поддерживайте работоспособность подсветки, а повреждённые элементы оперативно меняйте на новые. Со временем всё приходит в упадок, если не следить, а «щербатая» навигация — не лучшее зрелище для арендаторов/посетителей комплекса.

Отдельно отмечу необходимость своевременной актуализации информации. Поскольку арендаторы имеют тенденцию сменяться, незамедлительно вносите изменения в навигацию.

ЛИФТЫ

В отношении лифтов скажу кратко: они должны быть чистыми как изнутри, так и снаружи (включая направляющие дверей!), иметь в кабинах правила пользования установленного образца, а также актуальную систему навигации. И никаких бумажных объявлений, 2020 год уже заканчивается, а я всё ещё встречаю такие вещи на некоторых объектах.

На всякий случай напомню о необходимости своевременного и качественного технического обслуживания, включая проверку двухсторонней связи кабины лифта с диспетчерской. Впрочем, уверен, что вы помните об этом.

САНУЗЛЫ

Санузлы – довольно болезненная тема для очень многих даже современных объектов. Бывает такое: красивое здание снаружи, солидно и ухожено внутри, а в туалетах грязь и сильно пахнет мочевиной. Неприятная ситуация. И вот думаешь, как люди не видят очевидных вещей, ведь это так просто?

Существует несколько очень простых, но эффективных правил, которые позволят содержать санузлы в надлежащем состоянии. Начнём с того, что туалет должен быть похож на туалет, а не на античные развалины, представшие взору археологов. Старайтесь своевременно проводить ремонты, поддерживать отделку, ремонтировать или менять вышедшую из строя сантехнику. Убираться в санузлах необходимо регулярно и качественно, при этом придерживаться простой логики: чем более востребован санузел у страждущих, чем чаще необходимо наводить в нём порядок. Стены, пол, потолок, двери – всё это должно блестеть. Но особенно чистой необходимо содержать сантехнику: никаких жёлтых и коричневых следов. А запах…. Ну, вы поняли, к чему я клоню: чистота, вот с чем у людей будет ассоциироваться туалет при надлежащем его содержании. В наличии всегда должны быть все необходимые расходные материалы – туалетная бумага, мыло, антисептик, полотенца и др. Поверьте, друзья, нет ничего хуже, чем остаться один на один со своими проблемами в кабинке без туалетной бумаги. И дело даже не в том, что человек, попавший в такую ситуацию, будет потом жаловаться и писать в интернете негативные вещи. Вы себя поставьте на его место! Понравилось? Нет, конечно.

И перестаньте, наконец, в открытом виде хранить в туалетах принадлежности для их уборки. Обыграйте этот вопрос, установите фальш стену или шкаф, оборудуйте нишу… В общем, подумайте, друзья.

ОФИС УПРАВЛЕНИЯ

Вам здорово повезло, если на объекте под офис выделена отдельная локация, а вам и вашим коллегам не приходится размещаться, например, в венткамере или ином техническом/вспомогательном помещении. Так почему бы при таком раскладе не содержать занимаемые помещения в порядке?

Свежий ремонт, качественная уборка, аккуратная и чистая мебель, изображения в рамках на стенах, солидная вывеска…. Всё это будет играть на руку как коллективу на объекте, так и компании в целом. В рамках, например, можно разместить изображения других объектов, находящихся в обслуживании компании, сертификаты, награды, иные достижения. Сделайте свой офис максимально презентабельным и уютным: это очень важно для комфортной работы. И пожалуйста, не превращайте рабочие места в склады и помойки. Меня каждый раз буквально передёргивает, когда заходя в офис управляющей компании, я вижу кипы бумаг на столах, горы папок на полу, а между всем этим великолепием стоят картонные коробки и мусорные вёдра. Надеюсь, вы смогли визуализировать это безобразие, чтобы на ваших объектов такого никогда не случалось.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Состав и структура документов объекта – отдельный и весьма объёмный вопрос. В каждой компании существуют свои стандартны, свои перечни документов и обязательные к выполнению условия по их хранению и актуализации. Эти вопросы я обязательно разберу отдельно, сейчас же ограничусь общими рекомендациями.

Во-первых, документы ради вашего же блага следует хранить в упорядоченном и структурированном виде, весьма желательно в металлическом, закрываемом на ключ, шкафу. Необходимо придерживаться чёткой структуры размещения документов в каждой папке, каждый лист необходимо хранить в строго отведённом именно для него месте в соответствии с реестром хранилища. И список лиц, имеющих в хранилище допуск, в реалиях объекта желательно ограничить управляющим и главным инженером: так будет надёжней и безопасней.

Во-вторых, документация должна своевременно актуализироваться, подшиваться, обновляться. Очень плохо, если никто не следит за своевременностью обновления архива, так как в случае срочной необходимости что-то найти могут возникнуть значительные затруднения.

Отдельно хочу обратить ваше внимание на содержание электронного архива. Да-да, я не люблю бумажные архивы и неоднократно писал об этом: бумага стоит денег, она занимает много места, на бумажных носителях дольше искать документы. И только несовершенство наших законов не даёт каждому из нас возможности полностью перейти на виртуальное хранилище. Тем не менее, настоятельно рекомендую вам все основные документы, которыми вы пользуетесь часто, оцифровать и поместить в тематические папки на жёстком диске компьютера. Как показывает практика, Закон Парето применим и здесь: наиболее часто вы будете обращаться к относительно малой (20-40% от общего объёма) части хранилища. Так почему бы не упростить себе жизнь? Помните, что она у вас одна и есть множество других интересных вещей, кроме многочасовых попыток отыскать нужный акт в шкафу с документацией.

Друзья, на сегодня всё. В следующий раз мы рассмотрим третью часть Стандарта, посвящённую службе уборки.

Искренне Ваш,

Владимир Якимов